Quando alguém decide comprar um imóvel, não entra no negócio com intenção de desistir. No entanto, muitas situações inesperadas podem ocorrer, fazendo com que não seja possível honrar com os compromissos. Para nortear circunstâncias como essas, foi firmada a Lei do Distrato, que basicamente trata da rescisão do contrato de compras imobiliárias.

Por meio dela, é possível garantir mais segurança jurídica a todos os envolvidos e estimular a compra responsável. Também, diminuir as incertezas que o não pagamento trazia principalmente aos corretores, que são os intermediários dessas negociações.

Por se tratar de um tema extremamente importante, é imprescindível que conheça-o a fundo. Então, trouxemos detalhes dessa lei para você se inteirar melhor sobre o assunto. Acompanhe o post!

Afinal, o que é distrato?

Como o próprio termo indica, distrato é o fim de uma relação contratual. Assim, o acordo entre as partes de um contrato é anulado, bem como todos os seus vínculos e compromissos. Em outras palavras, trata-se de um contrato que tem como objetivo extinguir as obrigações definidas em um documento anterior, desde que ainda não tenha sido executado em sua totalidade.

Portanto, distrato imobiliário é a formalização do cancelamento de um contrato de compra de imóvel em regime de incorporação imobiliária ou loteamento, seja pela desistência por parte do comprador, seja pelo não cumprimento de alguma obrigação contratual por qualquer uma das partes.

Um distrato pode ser motivado por duas situações. A seguir, conheça melhor cada uma delas.

Resolução

A resolução ocorre quando uma das partes não cumpre uma ou mais obrigações estipuladas no contrato. Por exemplo, se o comprador não honra com os pagamentos, há o distrato por inadimplência. Contudo, se ambas as partes deixam de cumprir suas obrigações, esse tipo de distrato deixa de ser aplicável e o contrato continua a ter validade.

Resilição

É a anulação do contrato por vontade de uma ou de ambas as partes. Sendo assim, a resilição pode se dar de duas formas: unilateral ou consensualmente. Quando apenas um lado quer desfazer o acordo, isso é feito de modo litigioso. Para tanto, é preciso ter uma denúncia notificada de maneira explícita à outra parte.

Contudo, a rescisão unilateral não pode ser concretizada quando o contrato demandou um investimento alto por uma das partes. Em casos assim, o distrato só é possível após um prazo adequado ao volume do investimento feito.

Do que trata a Lei do Distrato Imobiliário?

Até 2018 não havia uma legislação sobre a rescisão ou resilição de um contrato de compra e venda de imóveis. Então, os processos eram julgados por jurisprudência, ou seja, com base em processos semelhantes já julgados. A falta de norma causava discordância e era um grande fator de disputas judiciais entre compradores e construtoras.

Assim, no final de 2018 foi sancionada a Lei 13.786/18, também conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário. A partir de então não há mais dúvidas sobre os direitos e deveres das partes nem sobre valores de multas.

A lei abrange todos os tipos de imóveis?

É importante ressaltar que a Lei do Distrato não vale para qualquer tipo de imóvel. Ela é exclusiva para os contratos entre comprador e incorporadora ou construtora. Isto é, vale para imóveis comprados na planta, em que normalmente o comprador começa o pagamento das parcelas antes do empreendimento ficar pronto.

Apesar de não ser comum, também inclui os imóveis novos que já foram entregues ao comprador, mas cujo financiador ainda é a construtora. Outro ponto importante é que a lei se aplica apenas para os contratos firmados após sua vigência.

Qual o valor da multa do distrato imobiliário?

Antes da Lei de Distrato ser sancionada, as construtoras e incorporadoras corriam o risco de, mesmo após a venda de um imóvel, ter que devolver o dinheiro ao adquirente em caso de desistência. Como não existia regulamentação, não havia um padrão nos valores a serem pagos. Grande parte das decisões girava em torno de 15% do valor pago em multa, o que prejudicava o vendedor.

Com a promulgação da lei, há dois casos de multa. Um deles é de 50%, quando o empreendimento conta com patrimônio de afetação. Nas situações em que não há patrimônio de afetação, o desistente terá de pagar multa de 25% dos valores quitados até então.

Dessa maneira, quando a incorporadora depende do dinheiro dos imóveis para terminar as obras, a multa é maior.

Quais são os prazos?

A Lei de Distrato especifica os seguintes prazos e situações:

• 7 dias a partir da assinatura do contrato: é o prazo máximo que o comprador tem para o arrependimento da aquisição;
• 180 dias a partir do Habite-se: prazo para a restituição dos valores no caso de patrimônio de afetação;
• 180 dias: tempo máximo de atraso na entrega de imóveis vendidos na planta sem que haja prejuízos contratuais.

Nos casos em que o atraso na entrega das chaves é superior a 180 dias, o comprador tem o direito de desfazer o negócio sem prejuízo contratual e receber o valor integral pago em até 60 dias após sua desistência, acrescido de multa. Ainda, há a opção de manter o acordo e aguardar o término das obras, podendo exigir 1% a cada mês sobre o valor já pago.

Qual o impacto da Lei de Distrato?

A lei beneficiou ambas as partes do contrato de compra e venda de imóveis na planta. As incorporadoras agora têm mais confiança para dar início a novos empreendimentos, pois a lei assegura que parte dos valores estará garantida mesmo em caso de desistência de algum comprador.

Por sua vez, os compradores também foram beneficiados, já que a desistência de outros poderia resultar no atraso da entrega das chaves. Desse modo, há mais controle e estímulo à compra responsável de um imóvel, diminuindo o risco de prejuízo para os dois lados.

Enfim, a Lei de Distrato foi um grande avanço para o mercado imobiliário, pois melhorou as relações entre as partes, dando mais segurança à negociação. Da mesma maneira, ajudou na recuperação da economia e impulsionou o setor. Agora que você tem mais informações sobre a lei, certamente terá mais sucesso como corretor independente.

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