A promessa de compra e venda é um contrato de natureza provisória que obriga as partes envolvidas à assinatura de um documento definitivo: a escritura pública escrita por um tabelião, em que o vendedor deverá cumprir o valor, as condições e os modos pactuados.
No fechamento de qualquer negócio envolvendo imóveis, as partes costumam assinar um contrato de promessa de compra e venda, já que a venda em definitivo só ocorre quando a escritura pública é lavrada em cartório. Nesse contrato temporário, é fundamental que se registrem todas as obrigações do vendedor e do comprador.
Por isso, recomenda-se que o processo de compra e venda seja acompanhado por um advogado de confiança, um corretor ou órgãos relacionados à defesa do consumidor. Para facilitar as coisas, vamos mostrar, neste post, como criar um modelo de contrato de compra e venda de imóvel. Confira!
Os cuidados com a elaboração do contrato
O comprador precisa tomar todo cuidado na elaboração e na assinatura do contrato de compra e venda, pois eles são, em sua maioria, complexos e podem ter cláusulas prejudiciais a ele. Não se deve permitir que o contrato ou a escritura registrem apenas uma parte do total do que foi pago ou negociado efetivamente.
Posteriormente, se ocorrer algum problema, a responsabilidade de devolver os valores já pagos pelo vendedor ao comprador ficará limitada ao que estiver registrado no contrato. Já as despesas de legalização da documentação da propriedade são de responsabilidade do comprador, a não ser que exista alguma cláusula com disposições diferentes no contrato. Essas despesas envolvem escritura, registro, impostos.
Vamos considerar alguns cuidados que o comprador deve ter na hora de assinar o contrato. O corretor pode ajudá-lo nesse sentido.
Conhecer bem o vendedor
Seja um vendedor pessoa física ou pessoa jurídica (uma construtora, por exemplo), é fundamental conferir a idoneidade dele. Caso seja uma pessoa física, verifique se ele tem antecedentes criminais, no site da Secretaria de Segurança Pública do Estado ou no departamento da Polícia Civil, Estadual ou Municipal.
O Ministério Extraordinário de Segurança Pública e a SENASP (Secretaria Nacional de Segurança Pública) oferecem um aplicativo de nome SINESP (Sistema Nacional de Informações de Segurança Pública) Cidadão.
No caso de uma construtora, é fácil verificar se ela é ou não idônea, acessando os comentários dos clientes registrados na internet: atraso na entrega das obras, descumprimento de cláusulas, imóveis não entregues.
Ler o memorial descritivo
É o documento que apresenta toda a descrição do imóvel, conforme será entregue pela incorporadora ou construtora.
Se a construtora entrega um imóvel que não está compatível com o memorial descritivo, como um acabamento diferente, esse documento poderá seu utilizado para começar uma reclamação judicial.
Exigir a vistoria do imóvel
Antes de dar início à escritura pública, é necessário vistoriar o imóvel. Essa vistoria deve ocorrer, pelo menos, 24 horas da efetivação do negócio. A visita confere se está tudo em ordem com o imóvel.
Vale a pena fazer-se acompanhar por um profissional especializado na área de construção, como engenheiro, eletricista, encanador e/ou arquiteto.
Ficar alerta às multas e cláusulas de desistência
Fique atento às cláusulas que falam sobre as penalidades, caso o comprador ou vendedor desistam do negócio. Em todos os contratos, é comum prever uma multa para essas situações.
Por exemplo, a pena mais comum aplicada ao comprado costuma ser a perda do dinheiro dado como sinal ou entrada.
A importância de um contrato de compra e venda
Conhecer um modelo de contrato de compra e venda é imprescindível, dada a importância indiscutível desse documento provisório. É por meio do contrato que se garante juridicamente que os deveres serão cumpridos de parte a parte, evitando-se, assim, qualquer problema. Se acontecer descumprimento por parte do comprador ou do vendedor, a parte prejudicada poderá entrar com um processo de forma que o mal seja reparado legalmente.
Quando o imóvel for vendido a prazo, e o comprador atrasar uma ou mais parcelas, a Lei do Comprador permite que se apliquem multas de 2% do valor sobre as prestações e 12% ao ano de juros de mora. Se o vendedor não quiser receber parcelas atrasadas com o intuito de obter maiores lucros, o comprador poderá requerer sua presença no cartório em que foi assinado o contrato para que o pagamento seja feito junto do tabelião.
O modelo de contrato precisa apresentar dados fundamentais
Um modelo de contrato de compra e venda bem elaborado deve apresentar todas estas informações, sendo que alguns dados são fundamentais para constar no contrato, como:
· nomes dos envolvidos;
· nacionalidade;
· estado civil;
· profissão;
· documento de identidade (CPF ou CGC);
· endereço do vendedor (ou sede, no caso de empresa).
Se o vendedor for casado, o cônjuge também deverá assinar o contrato e a escritura. O cônjuge do comprador, caso exista, deve apresentar seu CPF/RG, ou o comprador deverá mostrar a Certidão de Casamento autenticada. O vendedor ainda precisa mostrar certidões negativas de tutela e interdição, de ações cíveis, de protestos no âmbito da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho.
Também devem constar os dados relativos à localização do imóvel, ao número e à data do registro, à descrição sumária, às dimensões e s confrontações do imóvel e às características especiais dele.
Outros dados importantes, que não podem faltar, são: o preço total, o valor da entrada ou do sinal, as condições do pagamento de saldo (se existir), a forma de pagamento e o local onde ele será feito.
Em relação ao imóvel localizado em condomínio, as restrições urbanísticas devem constar no contrato, a fim de garantir a proteção do comprador e do vendedor. Se o imóvel estiver na planta, o contrato deve apresentar informações importantes, como:
· data do começo e do final da obra;
· valor completo do imóvel e condições de pagamento (consórcio, financiamento);
· dados completos do vendedor, da construtora e dos representantes da construção do imóvel;
· prazo de carência para desistência;
· localização;
· valor da multa por atrasos no pagamento;
· metragem de todo o imóvel.
Sabendo da importância do documento e conhecendo um modelo de contrato de compra e venda, você terá condições de participar de negócios imobiliários sem grandes receios e com mais possibilidades de sucesso!
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