As negociações imobiliárias envolvem uma grande burocracia: documentos, certidões, comprovantes, além de taxas e impostos. Como nem todos os compradores conhecem essa parte da transação, muitos são pegos de surpresa com despesas extras. Ou, ainda, têm inúmeras dúvidas sobre as responsabilidades sobre determinados tributos. A mais comum é a respeito de quem paga o ITBI.

Nesse sentido, é essencial que você, como corretor independente, entenda bem sobre todos os encargos que fazem parte do negócio. Assim, você poderá orientar seus clientes da melhor forma, evitando que eles tenham que arcar com custos não previstos no orçamento. Como resultado, seu trabalho terá ainda mais credibilidade tendo em vista a sua transparência durante todo o processo de venda.

Então, acompanhe este post para tirar todas as suas dúvidas sobre esse imposto!

O que é ITBI?

É a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, um tributo pago à prefeitura sempre que houver uma transação imobiliária onerosa realizada entre pessoas vivas. Esse imposto está previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal. Confira:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II — transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Em outras palavras, esse imposto deve ser pago em todos os processos de compra e venda de imóveis. Sendo assim, há casos em que ele não é devido, como a transferência da propriedade por doação, herança ou a aquisição por uma pessoa jurídica que a utilizará. Vale lembrar que em algumas cidades o ITBI é chamado de ITIV — Imposto de sobre Transmissão Inter Vivos.

Por que é preciso pagar esse imposto?

Esse tributo é obrigatório e faz parte de todos os processos de compra e venda de imóveis, pois oficializa a negociação. Sendo assim, o imóvel somente poderá ser registrado no nome do novo proprietário após a comprovação do pagamento. Ainda, esse imposto é essencial para regularizar bem nos registros públicos e, assim, garantir o acesso a serviços como coleta de lixo, instalação e abastecimento de água e luz, entre outros.

É preciso esclarecer que se trata de uma taxa federal. Porém, tanto suas regras quanto seu recolhimento são feitos pelo município. Do mesmo modo que ocorre com o IPTU, todo o valor arrecadado fica com a prefeitura, não sendo necessário o repasse às esferas estaduais ou federais. Logo, os recursos arrecadados pela cobrança do ITBI são utilizados para o bem dos próprios munícipes.

Mas quem paga o ITBI?

Outra dúvida muito comum é sobre quem deve pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. A prática mais adotada no mercado imobiliário é que o comprador seja o responsável pelo recolhimento, mas isso não impede que haja um acordo diferente entre as partes.

Alguns municípios regulamentam essa questão, indicando quem deve arcar com o pagamento. Caso não haja nenhuma previsão em lei na cidade onde o imóvel está localizado, é fundamental que o corretor aborde esse ponto durante as negociações. Desse modo, o comprador não será surpreendido negativamente com despesas extras e você demonstrará seriedade, credibilidade e transparência em seu trabalho.

Quando o tributo deve ser pago?

Por se tratar de um imposto municipal, o prazo para o recolhimento pode variar de acordo com a legislação de cada região. Por esse motivo, o ideal é consultar o cartório e a prefeitura do município para conhecer os prazos e todos os trâmites que envolvem o recolhimento.

Contudo, o procedimento padrão é realizar o pagamento no ato da escritura e registro em cartório. A guia é emitida pelo próprio cartório e deve ser preenchida com os dados do vendedor e do comprador, bem como com o valor pago pelo imóvel.

Quanto custa?

O valor do ITBI segue porcentagens diferentes em cada município e variam entre 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel ou o valor de venda, sendo escolhido o que for mais alto. Em geral, é possível consultar o valor venal do imóvel no site da prefeitura, bastando informar o número do IPTU.

Por exemplo, a alíquota do ITBI na cidade de São Paulo é de 3%. Para um imóvel que custa R$ 800 mil, o valor do imposto será de R$ 24 mil. Como você viu, trata-se de um valor considerável. Justamente por esse motivo é imprescindível orientar o seu cliente a respeito dessa despesa.

É possível ter isenção do pagamento do ITBI?

O ITBI segue regras municipais. Então, é possível que em alguns haja a isenção ou descontos do tributo. Isso geralmente ocorre em imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou oferecidos pelo programa Minha Casa Minha Vida. Também há casos em que o imposto não é cobrado para imóveis localizados em regiões carentes ou que apresentam um valor venal abaixo de determinado limite.

O que ocorre se houver atraso no pagamento?

As guias do ITBI não podem ser pagas após seu vencimento. O comprador não sofrerá penalidades por isso, mas terá que solicitar novas guias com data atualizada. Muitas pessoas questionam se é possível adiar o pagamento. Essa não é uma boa solução porque a transferência do imóvel só é feita após a quitação do imposto.

Nos casos de financiamento, o pagamento do ITBI é uma condição obrigatória para a liberação do crédito, pois o bem permanece como garantia da liquidação da dívida. Logo, o financiamento não é aprovado enquanto o comprovante do pagamento não for apresentado.

O valor do ITBI pode entrar no financiamento?

Algumas instituições financeiras incluem os custos cartorários e o valor do ITBI no financiamento imobiliário, desde que o total dessas despesas não ultrapassem 5% do montante financiado ou 4% se o financiamento for feito com o uso do FGTS.

Como você viu, é o comprador quem paga o ITBI na maioria dos casos. Por se tratar de um tributo obrigatório em todos os processos de compra e venda de imóveis e por seguir legislação própria de cada município, é fundamental que você consulte todas as regras válidas para a sua região. Isso permitirá que você oriente os seus clientes da melhor forma possível, garantindo uma negociação clara e sem problemas.

O ITBI não é o único imposto a ser pago. Quer saber quais são os outros? Então leia nosso post para descobrir quais são as taxas do imóvel no momento da compra. Boa leitura!