O que você deve saber sobre rescisão de contrato de compra e venda?

A pandemia provocada pelo Covid-19 deixou as pessoas mais cautelosas e trouxe dúvidas e incertezas sobre o mercado imobiliário. Muitas pessoas sofreram impactos significativos no seu orçamento financeiro, o que tornou difícil ou até mesmo impossível o cumprimento de obrigação. Diante desse cenário, surge a possibilidade da rescisão de contrato de compra e venda de um imóvel.

Trata-se de um procedimento previsto na lei e que se refere a qualquer tipo de extinção do contrato pelo comprador ou pelo vendedor. A quebra ocorre em virtude do descumprimento de uma das partes. Nesse sentido, apesar de o contrato redigido não ser obrigatório em todos os casos, esse requisito proporciona segurança jurídica para as partes e evita os “contratos de gaveta”, acordos informais e pouco seguros.

Quer saber as consequências desse ato? Quer conhecer quais são os direitos e deveres das partes? Neste post, você vai conhecer todas as informações sobre a rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel. Boa leitura!

Rescisão por parte do comprador

Diante da inexistência de disposição expressa no contrato sobre como será feita a rescisão, a legislação será responsável por definir essas questões. Sobre o assunto, é importante mencionar que a lei nº 13.786/18 trouxe a hipótese de rescisão do instrumento particular de compra e venda no caso de inadimplemento da parte adquirente de unidade imobiliária em incorporação de imóvel situado em solo urbano. Nesses casos, o consumidor tem a faculdade de escolher entre a rescisão contratual ou judicial, justificada em virtude da sua inadimplência.

De qualquer modo, não há a necessidade de que o promissário comprador esteja devendo as prestações referentes à compra e venda para que possa requerer uma ação judicial cabível ou então, também é possível pleitear pela rescisão administrativa do contrato.

A Rescisão contratual por inadimplemento está embasada pelo art. Art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Esse dispositivo determina que é possível a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel urbano em caso de inadimplência, com a possibilidade de devolução dos valores pagos. Confira a redação do art.:

“Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.”

Nesse sentido, é assegurado à parte adquirente receber de volta 75% do valor referente à quantia que foi paga.

Além disso, há o entendimento de que o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, sendo admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. (súmula 1 do TJ/SP).

Nesse sentido, a previsão de inclusão de multa penal convencional no contrato para regular os casos de rescisão do contrato por mera opção do promissário comprador fundada em inadimplência, não considerar o atual valor da dívida, pois isso seria justamente o disposto no art. 67-A, II da lei 4.594/64. Sendo assim, o cálculo referente à retenção do valor deve ser feito tendo como base a quantia que já foi paga pela parte compradora.

Rescisão por parte do vendedor

Nos casos em que a decisão de rescisão do contrato parte do vendedor, este poderá arcar com a devolução do dobro do valor referente ao sinal que já foi sinal pago pela parte compradora. Nesse sentido, vale a pena mencionar o teor da súmula 412 do STF, que prevê que, não é possível estipular uma indenização maior a título de perdas e danos, permitindo apenas cobrar a mais os valores referentes a juros moratórios e encargos processuais.

O entendimento do STJ é que, havendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel em virtude da inadimplência do comprador, os juros de mora a incidir sobre as parcelas a serem restituídas devem ser contados a partir do trânsito em julgado. No caso de existência de sucumbência recíproca, as partes devem ser condenadas ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Além disso, vale a pena mencionar que, nos casos de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que está subordinado às disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), deverá ser efetuada a restituição das prestações que já foram pagas pelo promitente comprador, de maneira integral quando se trata de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou de modo parcial, se o comprador ensejou o desfazimento do contrato.

De qualquer forma, é primordial às partes proceder com o dever de renegociação, em atenção especial ao princípio da boa-fé objetiva, à preservação e função social dos contratos. Ambas as partes podem atuar de modo conjunto para solucionar a questão e estipular a revisão e restituição de valores, prazos e condições de pagamento e até mesmo o adiamento momentâneo da sua exigência.

É possível ainda, que as partes estipulem a resolução de conflitos por meio extrajudicial, como é o caso da arbitragem, trazendo mais celeridade e dispensando eventuais custos processuais.

A rescisão de contrato de compra e venda é prevista pela legislação brasileira, em decorrência da liberdade contratual entre os particulares. De qualquer forma, as partes devem estar atentas, uma vez que a rescisão contratual pode ensejar o pagamento de multas, em casos específicos, como a retenção dos valores já pagos e o descumprimento de obrigações mediante a inobservância das cláusulas contratuais.

É possível a existência de cláusulas expressas que estabeleçam condições e penalidades decorrentes da quebra do acordo. Por isso, antes de assinar qualquer contrato, é muito importante que as partes entendam tudo o que consta no acordo e conheçam seus direitos e deveres.

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